Bán dự án 22 tầng góc Thi Sách – Nguyễn Siêu, khu phố Nhật, Phường Sài Gòn

Kim cương cần kiểm định. Một dự án 5.400 tỷ đồng ở lõi trung tâm TP.HCM cũng vậy — và hồ sơ của dự án này đã sẵn sàng để anh chị kiểm.

Achieve Realty VN đang nhận ủy quyền giới thiệu thương vụ chuyển nhượng 100% cổ phần doanh nghiệp sở hữu một tòa nhà căn hộ 3 hầm, 22 tầng nổi tại góc hai mặt tiền Thi Sách – Nguyễn Siêu, ngay lõi khu phố Nhật, Phường Sài Gòn (thuộc Quận 1 cũ). Dự án đã hoàn thành phần thô, có 162 căn hộ sở hữu lâu dài và 157 suất đậu xe hơi. Giá chuyển nhượng: 5.400 tỷ đồng, đã bao gồm thuế và pháp lý hoàn chỉnh.

Bài viết này dành cho hội đồng đầu tư của chủ đầu tư, quỹ và tập đoàn đang tìm tài sản đã hình thành ở trung tâm. Chúng tôi trình bày thông số, bối cảnh vĩ mô 2026, thị trường căn hộ lõi trung tâm, giá quy đổi và một bài toán ngược để anh chị tự kiểm tra deal có hợp khẩu vị hay không. Điểm mạnh nói rõ, điểm cần thẩm định cũng nói rõ.

Dự án góc Thi Sách – Nguyễn Siêu là dự án gì, đang ở giai đoạn nào?

Trả lời nhanh: Đây là tòa căn hộ 3 hầm, 22 tầng nổi trên khu đất 2.147 m² góc hai mặt tiền Thi Sách – Nguyễn Siêu, khu phố Nhật, Phường Sài Gòn, TP.HCM. Tính đến tháng 10/2026, dự án đã xong phần thô, đủ pháp lý, có 162 căn sở hữu lâu dài và được chào bán 100% cổ phần với giá 5.400 tỷ đồng.

Một chi tiết đáng để ý ngay từ bảng: 26.978 m² sàn chia cho 162 căn là khoảng 166 m² sàn xây dựng mỗi căn (đã gồm hầm và diện tích chung). Mật độ căn hộ thấp như vậy cho thấy thiết kế hướng tới căn diện tích lớn, tức phân khúc hạng sang trở lên — không phải sản phẩm đại trà. Diện tích thông thủy thực tế từng căn sẽ xác nhận trong bộ bản vẽ sau NDA.

Vì sao khu đất góc Thi Sách – Nguyễn Siêu được xem là hàng hiếm?

Trả lời nhanh: Khu đất nằm cùng lúc trong ba lớp giá trị của lõi TP.HCM: khu phố Nhật (Little Japan), trục metro số 1 đoạn đi ngầm, và ranh giới Trung tâm Tài chính Quốc tế tại Phường Sài Gòn. Một lô góc hai mặt tiền hơn 2.000 m² có sẵn pháp lý nhà ở trong bán kính này gần như không còn hàng thay thế.

Lớp 1: Lõi khu phố Nhật — cầu thuê và cầu mua có sẵn

Khu phố Nhật hình thành quanh Lê Thánh Tôn – Thái Văn Lung và lan sang các trục Thi Sách, Ngô Văn Năm. Theo các bài viết trên VnExpress, khu này có khoảng 300 hộ dân người Nhật sinh sống và hơn 70 cửa hàng, nhà hàng, spa gắn với Nhật Bản. Ý nghĩa với nhà đầu tư rất thực tế: chuyên gia và gia đình người Nhật chọn ở đây vì gần văn phòng trung tâm, đi xe công ty ra nhà máy ở Đồng Nai, Bình Dương. Đây là tệp khách thuê dài hạn, kỹ tính và trả tiền đều — đúng tệp mà một tòa căn hộ hạng sang cần.

Lớp 2: Trục metro số 1 đoạn ngầm

Tuyến metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên có 3 ga ngầm: Bến Thành, Nhà hát Thành phố và Ba Son. Đoạn ngầm từ khu Nhà hát đi theo đường Nguyễn Siêu về phía Ba Son. Khoảng cách đi bộ chính xác từ dự án tới lối lên ga Nhà hát Thành phố và ga Ba Son cần đo thực địa trước khi đưa vào tài liệu bán hàng.

Lớp 3: Ranh giới Trung tâm Tài chính Quốc tế

Theo Nghị định về Trung tâm Tài chính Quốc tế, khu vực tại TP.HCM rộng khoảng 898 ha, nằm trong địa giới Phường Sài Gòn, Phường Bến Thành và Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Lãnh đạo TP.HCM đặt mục tiêu hoàn thành trung tâm vào năm 2027. Phường Sài Gòn vì vậy là nơi đón nhân sự tài chính quốc tế trước tiên — nhóm khách có nhu cầu thuê và mua căn hộ cao cấp sát văn phòng.

Giá đất nhà nước tại trục Thi Sách

Theo tra cứu trên Guland, bảng giá đất 2026 ghi mức cao nhất tại vị trí mặt tiền đường Thi Sách, Phường Sài Gòn, là 325,2 triệu đồng/m². Đây là giá nhà nước dùng tính nghĩa vụ tài chính, thấp hơn nhiều so với giá giao dịch thực tế.

Giá căn hộ lõi trung tâm TP.HCM năm 2026 đang ở mức nào?

Trả lời nhanh: Quý III/2026, giá sơ cấp bình quân khu vực TP.HCM trước sáp nhập khoảng 4.210 USD/m² (~110 triệu đồng/m²), theo Knight Frank. Ở nhóm trên cùng, Avison Young ghi nhận hạng sang trên 8.000 USD/m² và siêu sang tiệm cận 18.000 USD/m² (~470 triệu đồng/m²) trong quý II/2026. Nguồn cung lõi trung tâm nghiêng hẳn về cao cấp và hạng sang.

Quỹ đất ở trung tâm gần như không sinh thêm. Dự án mới tại Phường Sài Gòn chủ yếu đến từ các khu đất được tái phát triển, mỗi khu mất nhiều năm cho thủ tục. Trong bối cảnh đó, 162 căn sở hữu lâu dài, có thể ra hàng sớm, là một nguồn cung hiếm theo đúng nghĩa đen. Nhưng giá trị chỉ thành hiện thực khi định vị đúng. Với mặt bằng giá trên, dự án này không thể bán như căn hộ trung tâm "thông thường" ở mức 100–150 triệu đồng/m².

Giá 5.400 tỷ đồng quy ra từng mét vuông và từng căn là bao nhiêu?

Trả lời nhanh: Giá 5.400 tỷ đồng tương đương khoảng 2,51 tỷ đồng/m² đất, 200 triệu đồng/m² sàn xây dựng, hoặc 33,3 tỷ đồng cho mỗi căn hộ (đã gồm suất đậu xe và phần diện tích chung). Quy đổi khoảng 211 triệu USD theo tỷ giá trung tâm ~25.610 VND/USD.

Đọc các con số này thế nào?

• Theo m² đất, mức 2,51 tỷ đồng/m² cao gấp khoảng 7,7 lần mức 325,2 triệu đồng/m² trong bảng giá đất nhà nước. Nhưng con số này đã gồm phần thô, pháp lý nhà ở và thuế — nên không thể so như mua đất trống.
• Theo m² sàn, 200 triệu đồng/m² sàn xây dựng là chi phí "vào cửa" trước khi hoàn thiện. Vì sàn xây dựng gồm cả hầm và diện tích chung, giá vốn trên mỗi m² thông thủy bán được sẽ cao hơn đáng kể.
• Theo căn, 33,3 tỷ đồng/căn cho thấy đây là bài toán của sản phẩm hạng sang diện tích lớn, không phải căn hộ trung tâm phổ thông.

Phải bán căn hộ giá bao nhiêu thì thương vụ 5.400 tỷ có lãi?

Trả lời nhanh: Chỉ để thu hồi giá mua, nếu diện tích thông thủy bán được rơi vào 14.000–18.000 m², giá bán bình quân cần khoảng 300–386 triệu đồng/m² (khoảng 11.700–15.000 USD/m²), chưa tính chi phí hoàn thiện và bán hàng. Tức dự án phải được định vị giữa hạng sang và siêu sang để có biên lợi nhuận.

Con số dương trong bảng là phần còn lại để trả chi phí hoàn thiện, bán hàng, vốn và lợi nhuận — chưa phải lãi ròng.

Kết luận thẳng thắn từ bảng

• Ở mức 350 triệu đồng/m², biên lợi nhuận rất mỏng hoặc lỗ (tùy thuộc NSA) — không đủ bù đắp chi phí hoàn thiện cao cấp. Định vị "cao cấp thường" không khả thi.
• Vùng 450–550 triệu đồng/m² tương đương mặt bằng siêu sang mà Avison Young ghi nhận. Đây là vùng giá cho căn hộ hàng hiệu (branded residence) hoặc sản phẩm có thương hiệu vận hành quốc tế.
• Vì vậy, bên mua phù hợp nhất là đơn vị có khả năng gắn thương hiệu vận hành, có tệp khách siêu giàu, hoặc có chiến lược giữ tài sản cho thuê dài hạn.

Bên mua cần thẩm định những rủi ro nào trước khi xuống tiền?

Trả lời nhanh: Mua 100% cổ phần là mua cả doanh nghiệp. Bốn nhóm cần kiểm kỹ: pháp lý đất và dự án, nghĩa vụ tài chính – nợ ẩn, chất lượng phần thô, và điều kiện mở bán theo luật. "Đầy đủ pháp lý" là cam kết của bên bán — bên mua cần đối chiếu từng giấy tờ, bao gồm:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng và xác nhận hoàn tất nghĩa vụ tài chính.
• Báo cáo tài chính kiểm toán, công nợ nhà thầu phần thô, và tài sản đang thế chấp ngân hàng.
• Giới hạn 30% tỷ lệ sở hữu của người nước ngoài theo quy định hiện hành, điều này vô cùng quan trọng đối với tệp khách hàng tại khu phố Nhật.

Câu hỏi thường gặp về dự án Thi Sách – Nguyễn Siêu